پیش فروش آپارتمان در مازندران | یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مساله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این بخش قصد داریم مطلبی جامع و البته کاربردی درباره ی مقررات پیش فروش آپارتمان را که در حرفه مشاوره‌ی املاک، مشاوره ی حقوقی آژانس های املاک و وکالت در دعاوی ملکی کاربرد دارد به شما دوستان عزیز ارائه نماییم.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.

املاک جهان 

پیش فروش آپارتمان در مازندران

مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش:

-دفترخانه‌ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.
– سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
– شناسنامه فنی (هر واحد ساختمانی مجزا)
– پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
– بیمه نامه مسئولیت (موضوع ماده9 قانون پیش فروش ساختمان)

شرایط قرارداد پیش فروش چیست؟

-مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده
-اطلاعات کامل ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی/بخش و …
-مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید سوخته شود.
-مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مثلا تعداد طبقات، متراژ عرصه، تعداد واحد های اپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و …
-قیمت مورد معامله + مبلغ و تعداد اقساط
-مشخصات قبوض اقساط
-زمان تحویل آپارتمان‌ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی تعیین خسارات
-تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی
-ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط معوقه از ناحیه پیش خریدار
-اگر پیش خریدار ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه ارسالی از ناحیه دفترخانه، اقساط معوقه را پرداخت ننماید، پیش فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

نکات و مراحل قانونی پیش فروش:

طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل مکتوب پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و مبایعه نامه در آژانس های املاک ممنوع است.
برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

املاک جهان 

پیش فروش آپارتمان در مازندران

جزئیاتی که باید براساس قانون پیش فروش آپارتمان به پیش خریدار اعلام شود:

1- مشخصات مالک: مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش فروش آپارتمان ثبت شود.

مدیران قراردادها و مشاوران حقوقی آژانس‌های املاک فقط باید بررسی کنند که آیا کسی که قصد پیش فروش را دارد طبق قانون حق امضای این قرارداد را خواهد داشت؟ البته ایشان مازاد بر این امر وظیفه‌ای نداشته و ملزم هستند طرفین را به دفاتر اسناد رسمی مشایعت کنند.

پیش فروش آپارتمان در مازندران

2- مشخصات و جزئیات آپارتمان: در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم به امضای قرارداد پیش فروش گرفته و ملک نهایی را تحویل می گیرد، به طور کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

موقعیت مکانی: تعیین موقعیت مکانی از جمله اوصاف فیزیکی است که ذکر آن موجب معلوم شدن مورد قرارداد و رفع اجمال و ابهام در قرارداد می‌شود.
تعداد طبقات و واحدها: تعیین این مورد موجب معلوم شدن مورد معامله و کمک به رفع ابهام و اجمال و معین شدن ملک می‌نماید.
شماره طبقه و واحد: این مورد نیز از جمله توصیفاتی است که رفع اجمال و ابهام می‌نماید.
متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها: تعیین این مشخصه از ارکان و ملزومات است که حتی عدم ذکر آن موجب جهل در موضوع قرارداد خواهد شد.

نوع کاربری: توصیف و ذکر این مورد در قرارداد موجب می‌شود که پیش خریدار با عنایت به نوع کاربری اقدام به انعقاد قرارداد نماید.

1- پارکینگ و انباری
2- سیستم سرمایش و گرمایش
3- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
4-مصالح به کار رفته
5- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
6- زمان تحویل
7-شرایط و نحوه تسویه

از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان، مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.

پیش فروش آپارتمان در مازندران

3- موعد تحویل آپارتمان: بی‌تردید یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در پیش فروش آپارتمان باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است.

4- متراژ آپارتمان: اگر در خصوص زیادی یا کسر متراژ بعد از اتمام عملیات ساخت در قرارداد پیش فروش توافقی نشده و طرفین راجع به این حالت تعیین تکلیف نکرده باشند، در صورتی میزان اختلاف مساحت تا ۵متر باشد مشکلی نیست و هیچ کدام از طرفین معامله نمی توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر موضوع اختلاف بیش از ۵متر باشد، آنگاه پیش خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد. بدیهی است که این حالات در فرض سکوت در قرارداد حاکم است با توجه به اینکه در حال حاضر هر متر از آپارتمان دارای ارزش قابل توجهی است و پنج متر نیز طبعا مبلغ قابل محاسبه و عنایت است طرفین می توانند توافق کنند که در صورت کسر یا زیاده به هر میزان، متراژ کسر یا زیاده به قیمت فلان مبلغ محاسبه می‌گردد.

املاک جهان 

پیش فروش آپارتمان در مازندران

عدم تامین زیر بنای اجرای قانون پیش فروش آپارتمان

متاسفانه در موارد نیاز به تنظیم قرارداد پیش فروش، بسیاری از دفترخانه‌های اسناد رسمی از تنظیم آن امتناع می‌کنند و می‌گویند که فرم قرارداد پیش فروش را ندارند و نمی‌توانند قرارداد پیش فروش را تنظیم کنند. به همین دلیل این قراردادها در عرف به صورت خرید و فروش و مبایعه نامه آپارتمان انجام می‌شود. بنابراین قانون پیش فروش آپارتمان از جمله قراردادهایی است که به دلیل موانع موجود اجرا نمی‌شود و تمام مشکلاتی که در گذشته در خصوص قرارداد پیش فروش وجود داشت در حال حاضر نیز وجود دارد

نتیجتاً توصیه‌ای که در این خصوص می‌شود این است که آپارتمان موضوع قرارداد، در حدی از پیشرفت باشند که بشود آن را در قابل مبایعه نامه آپارتمان موجود منعقد نمود نه پیش فروش آپارتمانی که در آینده قرار است ساخته و تحویل شود. بدیهی است که در این حالت زمانی می‌توان آپارتمان را در قالب مبایعه نامه، مورد معامله قرار داد که کد پستی به هر واحد اختصاص یافته باشد. راه دیگر که اطمینان بیشتری به آن است، انتقال بخشی از سند مادر به نام خریدار است. یعنی در مبایعه نامه قدر السهمی که پس از ساخت پروژه به آپارتمان مورد نظر طرفین اختصاص می‌یابد به عنوان مبیع قرار می‌گیرد. اما در قسمت توضیحات باید قید شود که پس از اتمام پروژه در حال ساخت، به طور مثال طبقه سوم به خریدار (مالک سهم مشاع از عرصه) تعلق خواهدگرفت.

جمع بندی

اول: پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کرد که از همان ابتدا از سمت پیش فروشنده و پیش خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر گرفت:

– مشخصات و مالکیت پیش فروشنده باید حتما مشخص باشد.
– تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
– پیش فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
– جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، … باید به صورت شفاف درج شود.
– زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.

املاک جهان

دوم: از سوی دیگر، در حال حاضر قرارداد پیش فروش در سایت اتحادیه املاک دارای فرمت خاصی نیست و قانون اختیار تنظیم آن را به املاک واگذار نکرده است. مشاور املاک نقش راهنما را در قرارداد پیش فروش دارد و کمیسیون را به دلیل همین راهنمایی از متعاملین اخذ خواهد کرد. با وجود موانعی که در تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد به دلیل این که فرمت خاصی برای قرارداد پیش فروش وجود ندارد باید روش انعقاد آن را با دقت بسیاری انتخاب کرد تا آژانس املاک با تخلف صنفی مواجه نشده و ملزم نشود که کمیسیون دریافتی را مسترد نماید. این دقت و این انتخاب روش بر عهده وکیل یا مشاور حقوقی آژانس های املاک است. در نتیجه تسلط و دانستن جزئیات قرارداد پیش فروش و روش های گریز از تخلف صنفی از ویژگی های مشاوران حقوقی و وکلای املاک است.

سوم: قرارداد صلح یک نوع عقدی است که با آن می توان هر توافقی را انجام داد. لازم به ذکر است که برای فرار از تبعات قانون پیش فروش آپارتمان ها نمی توان پیش فروش را در قالب عقد صلح قرار دهیم.

پیش فروش آپارتمان در مازندران

شما می‌توانید برای مشاوره در زمینه خرید و فروش ملک و یا تبلیغات در سایت با ما تماس بگیرید

مدیریت جهان جعفری: ۰۹۱۱۹۲۱۲۱۷۸